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頭部房企面臨規模天花板

2020/01/08 11:06 來源:第一財經日報 閱讀 167

中國地產商開始逐漸觸碰到規模的天花板。


過去的2019年,碧桂園(02007.HK)、萬科(000002.SZ)和中國恒 大(03333.HK,下稱“恒 大”)依舊保持行業前三的水平。不過,這些房企巨頭不得不面臨一個核心問題:銷售增速開始放緩。


根據三家公司披露的數據看,萬科銷售增速創下歷史新低。萬科2019年全年累計實現合同銷售金額6308.4億元,同比增3.94%。


恒大銷售增速同樣不到10%,根據恒 大數據,2019年全年累計實現合約銷售金額約6010.6億元,同比增長9%,全年合約銷售面積約5846.3萬平方米,全年合約銷售均價為10281元/平方米。


僅披露權益銷售數據的碧桂園,同樣出現增幅乏力。根據公告,2019年碧桂園權益銷售金額5522億,同比增長10.03%。此外根據克而瑞監測,碧桂園2019年全口徑銷售額7715.3億,同比增加5.9%。


“未來房地產市場總量會收縮,高增長階段已經過去了。對于習慣了高增長的房企而言,將面臨重大考驗。”陽光城(000671.SZ)執行董事長兼總裁朱榮斌告訴第一財經記者。


百強房企銷售增速6.5%


克而瑞數據顯示,2019年TOP100房企的累計權益銷售金額同比增長6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至2019年12月末,絕大部分規模房企均已達成年度業績目標(對外披露的全口徑目標),但整體超額完成率不及2016年和2017年。


截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。


其中,龍頭房企在自身提質控速戰略下規模增速放緩,集中度微降。TOP4-10、TOP11-20梯隊規模企業集中度上升,梯隊競爭加劇,TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。整體來看,TOP30梯隊房企受益規模化效應、全國布局以及相對成熟的內部管控機制,未來更具行業競爭力、行業集中度也有繼續提升的空間。而隨著房地產市場資源加速向優勢企業聚集,TOP30房企已成為房企規模發展的分水嶺。


根據克而瑞數據,2019年TOP30之后各梯隊房企的集中度較2018年出現了降低的趨勢。TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯隊集中度下降,在競爭格局進一步加劇的同時梯隊內部名次變動也將更趨頻繁。


2019年,TOP50各梯隊房企權益銷售金額門檻與2018年同期相比都略有提升。其中,TOP10房企權益金額門檻達到1703.5億元,同比增幅達5.8%。TOP20和TOP30房企的權益金額門檻分別為1110億元和825.2億元,門檻增幅分別為12%和3.6%。TOP50房企競爭格局加劇,權益金額門檻較2018年同期提升7.6%至517.1億元。截至2019年12月末,各梯隊房企中TOP100的權益金額門檻由上年的204億元降低至187.8億元,而TOP200房企的門檻則繼續保持在60億元左右。


“頭部房企規模已經開始逐漸觸碰到天花板,增速放緩非常明顯。對于TOP30以外的房企,缺乏一定的規模優勢將缺乏資金、人力的相應資源,未來的發展速度也明顯不及中段房企。”一位上市房企總裁告訴記者。


行業競爭加劇


雖然行業增速放緩,大部分處于規模中段的房企則出現了跑贏大市的情況。


比如,中國第四大房企融創中國(01918.HK)2019年全年累計實現合同銷售金額約5562億元,同比增長21%。從目標完成情況看,融創中國同樣完成年初5500億銷售目標。


2019年重回TOP10的世茂房地產(00813.HK)則表現出快速發展的態勢。根據公告,世茂房地產2019年累計合約銷售總額約為人民幣2600.7億元,累計合約銷售總面積為1465.62萬平方米,同比分別上升48%及37%;平均銷售價格為每平方米17744元。


同樣保持較高復合增長率的還有旭輝控股集團(00884.HK,下稱“旭輝”),2019年旭輝完成合同銷售金額約2006.0億元,超額完成1900億年度目標,同比增長32%,合同銷售面積約1203.5平方米,同比增長26%,合同銷售均價約16700元/平方米。


得益于之前的多點布局,2019年中南建設(000961.SZ)累計合同銷售金額約1960.5億元,比上年同期增長34%;累計銷售面積約1540.7萬平方米,比上年同期增長35%。


剛剛跨過千億的濱江集團(002244.SZ)增速同樣跑贏同行,濱江集團2019年全年實現銷售1120.6億元,同比增長31.8%。


“未來兩年我依舊看好市場,市場規模還是巨量,給我們這樣低杠桿企業更多的機會。”濱江集團(002244.SZ)董事長戚金興認為。


從上述企業看,快速發展基本都得益于較低的財務杠桿和此前較低的拿地成本,使得這些企業可以有超過30%的增速。


不過,有企業進步的同時就有企業出現失位。


克而瑞數據顯示,頭部房企中,龍湖集團(00960.HK)跌出行業TOP10,以2425億銷售額排至第11位。而泰禾集團(000732.SZ)2019年權益銷售金額626.4億,較上年同期的1095.3億下跌超過四成,而行業排名則從17跌至40,成為50強中下滑幅度最大的一家房企。


華夏幸福(600340.SH)則從2018年全口徑銷售13位跌至2019年20位。根據克而瑞監測,華夏幸福銷售額同比下降,2019年華夏幸福全口徑銷售1510億,2018年數據則為1680億。


此外,剛上市不久的新力控股(02103.HK),由2018年行業第33名,降至2019年的36名。


在上一輪房地產上漲周期中,泰禾集團、華夏幸福均因為過于激進的戰略,導致財務杠桿和融資成本明顯高于同行,當行業下行來臨時令到公司經營苦不堪言。成為房企里面為數不多負增長的公司。


易居(博客)企業控股(02048.HK)CEO丁祖昱(微博 博客)認為,地產后半場,房企已經不能一味追求規模擴張,發展重點也逐步由“增量”轉向“提質”,企業整體目標增速也將趨緩。未來,市場的比拼將歸于房企城市布局、品牌效應、產品品質、經營管理效率等因素。



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